fbpx

Особенности реконструкции объектов незавершенного строительства

Превалирование правовых аспектов в решении технических вопросов часто приводит к правовым коллизиям и сумятице в сфере строительства.

Нестабильность экономики в течение последних нескольких десятилетий привели к тому, что возросла доля объектов незавершенного строительства. И до последнего времени данные объекты не являлись предметом гражданско-правовых сделок. Но тут в дело включились правовики и решили это исправить, внесли необходимые поправки в законодательство, но как всегда, не до конца продуманно, в отрыве от технических вопросов. В итоге в ряде вопросов можно только догадываться, как поступать правильно, не нарушая закон. Объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи). В соответствии с положениями ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены к объектам капитального строительства наряду полностью построенными зданиями, строениями, сооружениями.

С принятием новых поправок в Гражданский кодекс РФ (статьи 130 и 131) объекты незавершенки стали относиться к объектам недвижимости со всеми вытекающими последствиями: возможна их государственная регистрация и постановка их на кадастровый учет с внесением их параметров и характеристик как они есть в Едином государственной реестре недвижимости (далее — ЕГРН).
Необходимыми условиями для государственной регистрации объекта незавершенки в качестве объекта недвижимости являются следующие:
1) объект имеет прочную связь с землей в виде фундамента, т.е. как минимум фундамент должен быть.
2) не должно быть действующего договора подряда на строительство объекта.
А по-сути, конечно же, ситуация парадоксальная: как такового готового, пригодного к эксплуатации, объекта капитального строительства ещё нет, но его можно продать-купить, совершать иные сделки, и более того он уже может подвергаться реконструкции. В каком случае?
Рассмотрим варианты:

  • Объект незавершённого строительства не имеет государственной регистрации. Достроить этот объект означает продолжение нового строительства. Если при этом имеются основания для корректировки проектной документации, и она выполняется в установленном порядке, то есть с прохождении повторной экспертизы проекта.
  • Незавершенка зарегистрирована в ЕГРН. В данном случае достроить объект незавершенного строительства означает всегда его реконструкцию с правовой точки зрения, поскольку изменяются параметры и характеристики объекта недвижимости хотя бы по признаку пригоден к эксплуатации или нет. Или же в любом случае меняется процент готовности объекта.                         

В общем случае реконструкция объекта капитального строительства предполагает или разработку новой проектно-сметной документации, или корректировку имеющейся документации, ранее прошедшей экспертизу. В случае реконструкции объекта незавершенного строительства проектно-сметной документации, как таковой, соответствующей данному объекту недвижимости нет и не может быть по сути.
Документация, соответствующая объекту незавершенки, то есть объекту, непригодному к эксплуатации, не может иметь положительного заключения экспертизы. Поэтому в данном случае, если говорить о корректировке, то нужно иметь в виду корректировку первоначального проекта, по которому строился объект незавершенного строительства.
Возникает вопрос: есть ли правовые основания в случае реконструкции объекта незавершенного строительства корректировать первоначальную проектно-сметную документацию, имеющую положительное заключение экспертизы, по которой объект капитального строительства, ставший впоследствии незавершенкой, строился? Руководствуясь Градостроительным кодексом РФ и Положением об организации проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (утв. постановлением Правительства 145) (далее — Положение) можно с уверенностью ответить положительно.
Думаю, что есть на то правовые основания согласно п.44 и 45 Положения до тех пор, пока законодательство не выделило реконструкцию объектов незавершенного строительства в отдельную категорию в виду их специфики, о которой написано выше (с внесением соотв дополнений в статью 1, п. 14 Градостроительного кодекса РФ). В этом случае логично было бы такие объекты, чтобы их не путать с реконструкцией завершенных строительством и сданных в эксплуатация объектов, называть так: «Реконструкция объекта незавершенного строительства …наименование объекта»».

%d такие блоггеры, как: